SERVITUTTER

En servitutt er en særrett over fremmedes eiendom til bruk eller annen utnyttelsesmåte. I tillegg kan servitutter forby en spesiell virksomhet, en spesiell bruk eller en spesiell tilstand for den aktuelle eiendommen.

Dette innebærer at eierne er underlagt visse begrensninger i å utøve sin eiendomsrett til fordel for en eller flere servitutthavere.

1.                   Negative og positive servitutter

Som det fremkommer, medfører dette at servituttene både har en negativ og en positiv side.

Dette innebærer at loven angir positive servitutter som gjør at en nabo eller andre har en positiv rett overfor den annen parts eiendom. Dette kan være rett til vei, rett til sti eller annen adkomst, som i sin tid ble ansett som hensiktsmessig. I eldre servitutter vil det forekomme rett til å hente vann, mens i mer moderne sammenheng vil en positiv servitutt kunne gi rett til å legge vannledninger og avløpsledninger over annen persons eiendom.

De negative servituttene er den type servitutter som hindrer en spesifikk bruk av eierens eiendom. Dette kan gjelde forbud mot visse eller alle typer næringsvirksomhet, forbud mot å bygge flere boenheter på eiendommen, forbud mot å bygge bygninger over et visst antall etasjer eller at bygningsmassen skal ha en spesiell type visuelt inntrykk for å nevne noen eksempler.

2.                   Råderetten

Slike begrensninger kan bety mye for verdien av eiendommen og medføre alvorlige begrensninger i eierens råderett.

Hovedregelen er allikevel at verken rettighetshaver eller eier må bruke sine juridiske posisjoner over eiendommen på en slik måte at den er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for den annen part.

Dette medfører at en alminnelig god folkeskikk også gjelder her i forhold til å kunne utøve sine rettigheter og plikter i forhold til det servituttet som er etablert, positive eller negative.

3.                   Tinglysning

Det er ikke et vilkår at servitutt er tinglyst på eiendommen for at den skal være gyldig mellom partene. De opprinnelige avtalepartene er bundet av servituttet selv om det ikke er tinglyst på noen eiendom.

Formålet med tinglysningen er å etablere rettsvern mellom partene, det vil si at også fremtidige eiere og rettighetshavere etter servituttet er bundet av dette. Det gjelder selv om de opprinnelig ikke var en del av en tidligere avtale eller ikke var kjent med de betingelser som forelå som grunnlag for servituttet.

4.                   Endring eller bortfall av servitutter

Tidvis er servituttene gamle og etter hvert ganske upraktiske i forhold til det som var den opprinnelige situasjon da disse ble avtalt. Ikke sjelden er servitutter som i dag er tinglyst på eiendommer og fullt ut rettsgyldige etablert så tidlig som i 1870-80-årene.

Samfunnsutviklingen og den lokale utviklingen i området kan ha gjort at servituttet er anse en uheldig begrensning og derfor bør endres eller fjernes.

Servituttloven inneholder særskilte bestemmelser om omskiping (endring) og avskiping (sletting) av servitutter etter nærmere vilkår beskrevet i lovteksten. Det vil da være aktuelt å yte erstatning til den som mister sitt servitutt ved en slik fremgangsmåte.

Hovedelementet i denne avveiningen er at servituttet er til mer skade enn nytte for de respektive eiendommene.

5.                   Ekspropriasjon

Tradisjonelt er det oppfatningen slik at det stort sett er offentlig myndighet som kan gjennomføre ekspropriasjon av annen persons grunn. I hovedsak er dette riktig, men servitutter kan også eksproprieres bort av private parter etter oreigningsloven § 2 med tilhørende forskrifter.

Grunnen til at dette alternativet er interessant å se nærmere på er at vurderingstemaet er annerledes enn etter servituttlovens bestemmelser om omskiping og avskiping. Kriteriet for ekspropriasjon er at tiltaket er mer til gavn enn skade, og denne vurderingen har et samfunnsmessig perspektiv og ikke et rent privatrettslig perspektiv.

Servitutter som typisk begrenser utbygging av en tomt vil over tid kunne bli ansett som lite hensiktsmessig. Dette fordi det er vedtatt reguleringsplaner og kommunen har besluttet utvikling som nettopp skal bebygges med flere bygg per tomt, med større høyder enn det som var aktuelt å akseptere for 50, 60 eller 70 år siden og derfor bør kunne tillates i dag.

Slik ekspropriasjon avgjøres administrativt og beslutningsmyndighet knyttet til om vilkårene er oppfylt for slik ekspropriasjon avgjøres av statsforvalter.

6.                   Avslutning

Servitutter er både til glede og irritasjon, noen ganger oppfyller de viktige funksjoner og noen ganger er de fullstendig utdatert. Av den grunn er det alltid viktig å sjekke grunnboken nøye og også gå tilbake i den historiske grunnbok for å avklare om det foreligger servitutter på eiendommer som skal kjøpes. Dette gjelder både boligeiendommer og næringseiendommer.

Skulle det komme frem et servitutt som i dag ikke lenger har noen praktiske funksjoner utover å skjerme en naboeiendom eller to for ulemper som ble definert for mange år siden er det fullt mulig å fjerne eller endret dem. Formålet med ved å kunne endre og justere servitutter er at de kan tilpasses den situasjonen som eksisterer, både i samfunnet generelt og mer spesielt tilknyttet de opprinnelige eiendommer.

Allikevel er det slik at inntil en endring av servituttet har funnet sted gjelder disse som en hovedregel, selv om servituttet etter hvert har blitt gammelt.

Erling Høyte

2023-09-12